案例索引：
北京市朝阳区人民法院 案号（2020）京0105民初34478号
案件当事人：
原告：北京某文化公司
被告：北京某科技公司
第三人：北京某房地产公司
基本案情:
原告诉称：2018年6月6日,经北京某房地产公司居间介绍,被告作为甲方、原告作为乙方、北京某房地产公司作为丙方,三方签订了《北京市房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋转租给原告,用于办公。租赁期限为2年,自2018年6月13日至2020年6月12日,2018年6月6日至2018年6月12日为免租期，租金为99174元/月。支付方式为押二付三。2020年1月,我国全国范围内的新型冠状病毒疫情，疫情期间，国家及北京市政府发布了一系列管控措施，包括限制人员流动、限制交通、社区封闭式管理、隔离等措施。受疫情影响，原告客户无法进入案涉房屋所在办公楼，2020年2月1日至2020年3月13日，原告完全不能营业。为此，原告于2020年3月2日向被告发出《减免租金申请书》，恳求被告响应北京市人民政府《关于对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，免除原告2020年2月1日至2020年2月29日租金，并自2020年3月1日至疫情结束期间减半收取租金。被告拒绝协商，于2020年3月5日向原告发出《收回房屋通知书》，单方解除《北京市房屋租赁合同》并要求原告于2020年3月9日前退还房屋。2020年3月13日，被告将案涉房屋上锁并扣押原告大量物品。2020年3月15日，原告向被告发出《告知函》，由于被告上述做法已经根本违约并且严重侵犯了原告的合法权益，原告因此解除《北京市房屋租赁合同》。2020年3月19日，原告将扣押物品取回，但被告一直拒绝返还押金、租金，且拒不支付违约金。故原告起诉至法院。请求：1.被告退还原告押金198348元；2.被告退还原告2020年2月1日至2020年3月12日期间租金140763元；3.被告支付原告违约金198348元。
北京某科技公司不同意北京某文化公司的全部诉讼请求并且北京某科技公司就此提出反诉，理由如下：1.北京某文化公司违约，其应于2020年2月20日前支付下一期租金，但北京某文化公司以疫情为由不支付，我方提供了分期支付租金或2个月押金冲抵3个月租金或减免15天租金三种协商方案，北京某文化公司均不同意；2.北京某文化公司的租金交至2020年3月12日，但其于3月19日才搬离涉案房屋，多使用了7天，构成违约。
因此提出反诉并请求法院判令：1.北京某文化公司支付提前退租的租金补偿198348元；2.因北京某文化公司迟延迁出工商注册地址，支付北京某科技公司2020年3月16日至2020年4月23日的租金123899.76元；3.北京某文化公司支付北京某科技公司2020年3月13日至3月19日的房屋占用费22823.5元。
法院经审理查明认定事实及双方证据情况如下：
北京某文化公司的经营范围为组织文化艺术交流活动（不含演出）、摄影服务、婚纱租赁、承办展览展示活动、会议服务、礼仪服务、婚庆服务等。北京某科技公司的经营范围为资产管理、出租商业用房等。
2018年6月6日，北京某科技公司（出租人，甲方）、北京某文化公司（承租人，乙方）、北京某房地产公司（居间方，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定乙方承租甲方房屋，房屋坐落于北京市朝阳区光华路xx号xx层xx单元xx（以下简称涉案房屋），租赁用途为办公；本合同房屋租赁期限为2年，自2018年6月13日至2020年6月12日，月租金99174元，支付方式为押二付三；押金198348元，支付时间为2018年6月5日前；首期租金297522元，支付时间为2018年6月9日前，租金每叁个月支付一次,于付款月起租日23日前支付下一次租金,即第二期租金的支付时间为2018年8月20日前,第三期租金的支付时间为2018年11月20日前,合同期每期租金以此类推；经甲乙双方协商一致,可以解除本合同；甲方提前终止合同的，乙方有权单方解除合同，甲方应按2个月租金为标准向乙方支付违约金,同时退还乙方已支付押金及未使用租期租金；乙方不按照约定支付租金达3日，甲方有权单方解除合同并立即收回房屋，乙方应按2个月租金为标准向甲方支付违约金；租赁期内,甲方收回房屋自用或乙方提前退租应提前3个月通知对方,如未提前通知对方,违约方应向守约方支付两个月房租作为未提前通知的租金补偿,同时乙方应配合甲方带领未来租户看房,本条款与违约责任条款同时叠加适用；乙方在租赁房屋内的工商注册等营业证照，应在租赁期满或合同解除后10日内迁出,逾期未迁出的,乙方须按日向甲方支付租金直至乙方实际将营业证照迁出之日止,甲方退还乙方剩余押金；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，北京某文化公司向北京某科技公司支付了押金及2020年3月12日前的租金。
2020年3月2日，北京某文化公司向北京某科技公司发送《减免租金申请书》，载明因疫情影响,不能正常开门营业,自2020年1月31日起至2020年2月29日暂停营业,以避免人员聚集造成病毒感染及扩散。公司所从事的行业为人流密集集中的婚礼行业,要产生收益就必须客户多次到店沟通才可,但现阶无法与客户在公司内部约见,所以疫情期间将无任何收入。并申请2020年2月1日-2月29日免租一个月，后续租金减半。
2020年3月3日，北京某科技公司向北京某文化公司发送《租户违约告知书》，告知对方应于2020年2月20日前履行支付房租款项的义务，但已逾期，根据合同约定其有权解除合同，并通知北京某文化公司1.2020年3月5日足额支付租金；2.如在宽限日期前仍不履行义务的，将收回房屋。
2020年3月5日，北京某科技公司向北京某文化公司发送《收回房屋通知书》，并告知:1.解除《北京市房屋租赁合同》并收回房屋；2.请北京某文化公司于2020年3月9日前,将房屋退还，并进行房屋的交割手续。
2020年3月15日，北京某文化公司向北京某科技公司发送《告知函》，认为在疫情爆发之时及时通知是因不可抗力事件下双方不能履行合同,并要求协商解决这一问题,其在此过程中不存在任何违约行为，对方公司强行将租赁房屋上锁严重侵权,因此占用租赁房屋所产生的所有损失均应由北京某科技公司自行承担。
2020年3月19日，北京某文化公司自涉案房屋搬离。
2020年4月23日，北京某文化公司的工商登记住所地自涉案房屋迁出。
庭审中，北京某文化公司为证明其诉讼请求及诉讼主张，向法院出示如下证据材料：
1.照片，证明北京某文化公司需在涉案房屋接待客户，疫情防控措施导致客户无法进入房屋，公司无法正常经营;
2.各项有关疫情防控措施的通知5份，证明自2020年1月31日至2020年3月1日期间，各部门陆续发布相关疫情管控措施，公司无法正常营业；
3.微信对话记录，证明北京某科技公司单方面将案涉房屋上锁，禁止北京某文化公司腾房，且北京某文化公司一直与北京某科技公司协商疫情不可抗力下租金支付问题，在没有达成一致的情况下北京某科技公司单方违约；
庭审中，北京某科技公司为证明其反诉请求及诉讼主张，向法院出示如下证据材料：
1.钉钉软件截图，证明大量客户包括北京某文化公司违约，造成北京某科技公司经营困难；
2.微信对话截图，证明双方对租金交纳事宜的协商过程，北京某科技公司作出很多让步但北京某文化公司均未同意，未支付租金。
裁判结果
一、被告（反诉原告）北京某科技公司于判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京某文化公司押金198348元；
二、驳回原告（反诉被告）北京某文化公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）北京某科技公司的全部反诉请求。
案例评析
本案的争议焦点有二：一是北京某文化公司迟延支付租金、北京某科技公司据以解除租赁合同，各方是否构成违约；二是涉案合同解除后，租金、房屋占用费等各项费用如何核算。
（一）关于争议焦点一：北京某文化公司迟延支付租金是否构成违约，北京某科技公司据以解除租赁合同是否构成违约。
法院认为，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
本案中，涉案房屋的租赁用途为经营，根据查明的事实，北京某文化公司系以经营婚庆、婚纱摄影、礼仪服务为主要业务的公司。根据日常生活经验，新冠肺炎疫情本身及疫情相关防控措施确会对婚庆行业产生较大影响，北京某文化公司因此产生租金支付困难符合常理。北京某文化公司在租期内、下期租金交纳日期前向北京某科技公司申请减免租金，其有权与北京某科技公司就具体方案进行协商并表达己方主张。北京某文化公司下期租金的交纳日期为2020年2月20日，在北京某文化公司租金已交至2020年3月12日的情况下，北京某科技公司于2020年3月5日即通知北京某文化公司解除合同并要求腾房，并不符合新冠肺炎疫情期间共担风险、共渡难关的精神。故其以迟付租金为由要求北京某文化公司承担违约责任的反诉请求，缺乏法律依据，法院不予支持。
关于北京某科技公司解除合同是否构成违约。北京某科技公司作为主营商业用房出租的企业，疫情期间大量租户陷入租金支付困难，而北京某科技公司作为中间环节，其亦对各家房东负有租金支付义务；在北京某文化公司明确表示“已经两个月没有一点收益了，工资都发不出来”的情况下，北京某科技公司经合理催告并收回涉案房屋，属合理的止损行为，不构成根本违约；故北京某文化公司以北京某科技公司提前解约为由要求其支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
综上，北京某文化公司迟延支付租金不构成违约，北京某科技公司提前解除租赁合同不构成违约。
（二）关于争议焦点二：合同解除后，租金、房屋占用费等各项费用如何核算。
法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，涉案合同已于2020年3月13日解除，北京某文化公司要求北京某科技公司退还押金的诉讼请求，具有事实及法律依据，法院依法予以支持。关于租金，疫情防控措施虽对北京某文化公司的经营产生影响，但涉案房屋仍可正常使用，北京某文化公司仅以疫情防控措施影响客户进入房屋为由要求退还2020年2月1日后全部租金，依据并不充分。关于房屋占用费，北京某文化公司虽于2020年3月19日搬离涉案房屋，但现有证据能够证明涉案房屋自2020年3月14日即被加锁至2020年3月17日，北京某科技公司要求北京某文化公司支付此期间的房屋占用费，缺乏事实依据。关于北京某文化公司逾期未迁出营业注册地址的租金，根据法院查明的事实，北京某文化公司虽迟付租金，但并未表示解除合同，北京某科技公司通知北京某文化公司解除合同时，北京某文化公司并未对公司的迁址做好必要准备，北京某文化公司在2020年3月19日搬离涉案房屋后，于2020年4月23日即将注册地迁出，办理迁址手续所用期间较为合理。
综上，依据公平原则并结合本案实际情况，法院确认，北京某科技公司无需退还北京某文化公司2020年2月1日后的租金，北京某文化公司无需向北京某科技公司支付房屋占用费及逾期迁出营业注册地址租金。
相关法律分析：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，北京某文化公司与北京某科技公司签订的《北京市房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。
相关法条及法律适用
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”
本案租赁合同的签订、履行及争议均发生在民法典施行前，故仍适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。
